家庭资产负债率若超过50%，你要注意了！

本帖最后由 秋阳 于 2017-11-13 07:34 编辑 家庭资产负债率=（家庭总负债/家庭总资产）*100%。家庭总资产包括实物资产和金融资产，家庭总负债分长期负债和流动负债，可参照下表。 一般我们觉得小康的家庭应该是有房有车有存款，比如现在一个家庭有房子、车子加一起市值500万元，存款50万元，欠银行借款200万元，其它忽略不计，那么现在这个家的负债率是200/（500+50）≈36%。这是一个比较合理的负债率范围，一般家庭资产负债率达到50%就是警戒线了。 说家庭负债率50%是警戒线，或许立刻会有人跳出来反对。因为近两年有不少人使用高杠杆买房，甚至首付都是借的，买房时负债率达到90%以上的就有不少，怎么没见破产，倒是发财了。确实是这样，笔者身边就有这样的案例。 他以全部身家20万元通过借款、借钱，撬动一个当时200万元的房子，负债率是（200-20）/200=90%，半年后房子值300万元，升值了100万元，只算房子的升值，负债率就变成了（200-20）/300=60%，迅速降低了3成。 类似这两年利用高杠杆上车的人赶上了房价暴涨的好时机，迅速降低了负债率。所以这也说明，随着实物资产的升值，负债率是变动的。升值的越快，负债率降低的越快。 那么未来还有这么好的事吗？关于楼市的趋势，有个比较靠谱的总结性规律，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。而短期看金融（货币）的话，未来2年房价大涨概率很小，将以稳为住。 从上图货币发行量（M1、M2）来看，尤其是M2处于2008年以来的历史性低位。此外，借款利率持续升高（9月全国首套平均房贷利率升至5.22%），各银行房贷政策的收紧以及严查“消费贷”等措施，将使房价失去短期最有力的支撑-金融（货币），所以难以支持房价的大涨。 未来2年大涨不可能，大跌更不可能。目前房地产业占据着GDP重要比重，已经深度捆绑银行业和上下游产业，只有房地产健康良性发展，经济才能蒸蒸日上。或者说在未找到经济新动能，或我国经济结构和生产效率没有明显提升前，房地产依然是支柱产业。 长期来看，因为目前我国真实的城镇化率还不到50%，离实现75-80%左右城镇化率还有一定距离，所以城镇化率还将继续；另外，我国主要一二线城市的人口普遍还处于上升期，住房需求旺盛，所以房价暴跌不具备客观环境。 总结来说，未来像京津冀协同发展区、粤港澳大湾区、长江经济带等都是国家重点发展的区域，还有热点二线城市以及一线城市周边的三四线城市，打算在这些地方买房的人，若有房票，资金实力够，或者说收入高，即使房价不涨，也能迅速降低负债率，那就当买则买。 若资金不充足，未来收入也不太乐观的话，与其选择面积小点的房子也最好别使用高杠杆资金勉强购买，家庭资产负债率也最好控制在50％以内。目前楼市调控政策持续加辣，“限贷”、“限卖”、严查“消费贷”等措施，会影响房子变现、资金上的流动性。你要考虑到，如果出现什么急事需用一批数目不小的钱时， 你拿得出吗？未来2年留足现金流很重要。                                                                                                2017.11.13.

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